Thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi

Sau giai đoạn trầm lắng, đóng băng, những dấu hiệu phục hồi của thị trường bất động sản đầu năm 2025 đang rõ nét hơn, đặc biệt tại các phân khúc như căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền... Tuy nhiên, thách thức từ sự phát triển mất cân đối giữa các phân khúc, lệch pha cung-cầu vẫn còn hiện hữu. Bên cạnh đó, cần tiếp tục giải quyết điểm nghẽn về định giá đất và vướng mắc pháp lý của dự án bất động sản.

Sức mua tăng nhưng giá bất động sản vẫn cao

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản từ đầu năm 2024 đến nay đã có dấu hiệu chuyển biến tích cực. Nguồn cung bất động sản sau một thời gian còn hạn chế đã được cải thiện; lượng giao dịch đối với loại hình căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền có xu hướng tăng. Tuy nhiên, vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và một số khu vực. Trước tình hình giá bất động sản, nhà ở thương mại tại một số đô thị lớn tăng cao, Bộ Xây dựng đã kịp thời báo cáo Thủ tướng Chính phủ, trong đó đánh giá thực trạng, phân tích nguyên nhân và đề xuất các giải pháp xử lý.

Trên cơ sở diễn biến tình hình thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh với quy mô thường chiếm khoảng 25-30% cả nước, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nhận định thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và chuyển sang giai đoạn phục hồi, tăng trưởng. Từ góc độ đơn vị phát triển bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP Invest) cho biết, thông thường, giai đoạn đầu năm sẽ vắng khách mua bất động sản, tuy nhiên, với dự án vừa mở bán của GP Invest, tốc độ bán còn nhanh hơn so với cuối năm 2024. Tín hiệu thị trường đã cho thấy sự hồi phục, sức mua có sự tăng trưởng hơn trước.

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực. Điều này được thể hiện qua một số yếu tố, trước hết là tăng trưởng về kinh doanh bất động sản năm 2024 đạt 3,34% so với năm 2023, ngành xây dựng cũng chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể với mức tăng 7,78% vào năm 2024. Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở thương mại mới cũng tăng lên trong giai đoạn 2021-2024. Với đất nền, lượng giao dịch cũng rất tích cực, bất động sản công nghiệp tăng về số lượng và tỷ lệ lấp đầy.

Nhấn mạnh lĩnh vực bất động sản có khả năng đóng góp cao vào tổng sản phẩm nội địa và tác động rất lớn đến các ngành kinh tế khác, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội nhìn nhận, từ năm 2022 đến nay có nhiều cơ chế, chính sách của Quốc hội, Chính phủ nhận được sự quan tâm rất lớn từ các doanh nghiệp, nhà đầu tư và người dân. Đặc biệt, việc thông qua các luật liên quan đến bất động sản là cơ sở cho thị trường phát triển, tiến tới sự an toàn, lành mạnh và bền vững. Theo TS Nguyễn Văn Khôi, đây là những tín hiệu tích cực cho sự phục hồi và tiếp tục tăng trưởng của thị trường trong năm 2025. Những nút thắt của thị trường đang được tháo gỡ một cách đồng bộ, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp và thị trường phát triển lành mạnh, bền vững. Bên cạnh đó, vẫn cần tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc còn tồn tại.

Tháo gỡ dần các khó khăn, vướng mắc

Theo TS Cấn Văn Lực, một trong những vấn đề nổi bật đang đặt ra với thị trường bất động sản là giá nhà ở tăng cao. Việc tính tiền sử dụng đất còn vướng mắc tại nhiều địa phương và dự án. Một số địa phương chưa công bố bảng giá đất mới, khi công bố thì công tác truyền thông chưa thực sự tốt dẫn đến có những phản ứng trái chiều. Ngoài ra còn có khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, nhất là việc nhà đầu tư phải tự thỏa thuận với người dân đối với dự án quy mô nhỏ và vừa. Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng nhìn nhận, giá đất tăng cao là khó khăn lớn nhất đối với doanh nghiệp, khiến việc đưa dự án mới ra thị trường bị chậm trễ. Hiện nhiều doanh nghiệp mất 1-2 năm vẫn không tính được giá đất. Nếu tính giá đất không chuẩn xác có thể gây ra nhiều khúc mắc. Cùng với đó, chi phí đầu vào tăng cao. Những vấn đề này nếu được tháo gỡ, khả năng triển khai các dự án bất động sản sẽ nhanh hơn.

Đối với vấn đề xác định giá đất, PGS, TS Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, việc công bố bảng giá đất hiện đã được phân cấp cho chính quyền địa phương, vì vậy, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần có cách tiếp cận toàn diện, đồng bộ, thống nhất, khả thi. Công tác thu thập thông tin về giá đất thông qua các giao dịch, đấu giá, tư vấn giá... cần được thực hiện thường xuyên, liên tục cập nhật. Việc khai báo giá mua bán và giao dịch phải được minh bạch hóa. Đồng thời cần có một thiết kế tổng thể về phân bổ vùng giá đất để xây dựng bản đồ giá đất trên thực tế, qua đó khắc phục tình trạng cào bằng trong các phân vùng, phân khu về quy định giá đất.

Dự báo thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh và cả nước còn nhiều khó khăn trong năm 2025, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở vẫn tiếp tục. Trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, giá bán dưới 30 triệu đồng/m². Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hằng năm. Điều này dẫn đến thị trường nhà ở phát triển thiếu cân bằng và bền vững như mô hình kim tự tháp bị lộn ngược. Trong khi đó, hàng trăm dự án bị vướng mắc pháp lý hoặc một số dự án do chủ đầu tư kém năng lực, nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại thì vừa lãng phí nguồn lực đất đai, thất thu ngân sách nhà nước vừa khó khăn cho doanh nghiệp, thiếu nguồn cung nhà ở.

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đề nghị cần khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, có mức giá không quá 35 triệu đồng/m², căn hộ giá không quá 3 tỷ đồng/căn và đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam xem xét xây dựng cơ chế cho người từ 18 đến 45 tuổi mua căn nhà đầu tiên được vay tín dụng với lãi suất thương mại hợp lý (khoảng 6-7%/năm) trong thời hạn 10-15 năm. Qua đó sẽ tạo cú hích, khuyến khích các doanh nghiệp tái cấu trúc những dự án bất động sản hiện hữu, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Cùng với Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 sẽ tái cấu trúc thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.