Giá chung cư Hà Nội liên tục 'phi mã', cách nào để ghìm cương?

Sau giai đoạn tăng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng giá chung cư Hà Nội có phần chững lại trong quý I/2025 nhưng hiện tại đang tăng trở lại.

Theo báo cáo của Công ty bất động sản One Mount Group, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng vọt 24% so với cùng kỳ năm 2024.

Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội của CBRE Việt Nam mới đây cũng cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II đạt khoảng 79 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay cũng ghi nhận một mức giá mới, dao động 80-170 triệu đồng/m².

Khảo sát cho thấy dự án Galia Hà Nội (phường Yên Sở) của Tân Á Đại Thành có giá trung bình 80 triệu đồng/m²; dự án Greenera Southmark (xã Thanh Trì) của Tân Hoàng Minh có giá dự kiến 80 - 90 triệu đồng/m²; dự án LongBien Central của Taseco Land có giá thăm dò 118 triệu đồng/m².

Hay như dự án The Matrix One giai đoạn 2 của MIK Group có giá trung bình 116-166 triệu đồng/m²; Sun Feliza Suites (phường Cầu Giấy) của Sun Group giá dự kiến 160 triệu đồng/m²…

Không chỉ thị trường sơ cấp mà trên thị trường thứ cấp, giá cũng bắt đầu tăng trở lại trong khoảng 1 tháng gần đây, theo khảo sát mới nhất của Công ty PropertyGuru Vietnam.

Cụ thể, tại dự án An Binh Palza, giá rao bán và cả giá giao dịch cũng tăng trong khoảng một tháng qua. Đơn cử, các căn hộ 2 ngủ 1 vệ sinh có thời hạn sở hữu 50 năm, thời điểm tháng 2/2025, giá chào bán dao động từ 3,3-3,5 tỷ đồng/căn thì đến nay giá chào bán trên thị trường đang ở mức 3,6-3,8 tỷ đồng/căn.

Tại dự án Home City, căn 2 ngủ 2 vệ sinh với diện tích ngoài 70 m² cũng tăng 200-350 triệu so với ngay thời điểm đầu tháng 5, từ mức giá 6,2-6,3 tỷ đồng/căn, tăng lên 6,5-6,7 tỷ đồng/căn. Dự án Hà Nội Center Point với dòng sản phẩm 2 ngủ 2 vệ sinh, giá bán thời điểm hiện tại đều ngoài 6 tỷ đồng/căn, không có căn nào ở mức giá 5,7-5,8 tỷ đồng/căn sau thời điểm Tết Nguyên đán.

Vì sao giá tăng không ngừng?

Lý giải về việc giá chung cư liên tục tăng, theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân đầu tiên là do sự mất cân bằng cung - cầu.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group phân tích: Sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng nhanh.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý II tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Đáng chú ý, 4 dự án hạng sang với lượng sản phẩm lớn được mở bán có mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) góp phần đẩy giá bán trung bình lên cao.

Thực tế, ông Tiến cho biết không có dự án trung cấp nào mở bán tại Hà Nội trong quý này. Những căn hộ có mức giá mềm hơn (dưới 65 triệu đồng/m²) chỉ rải rác ở khu đô thị phía Đông Hà Nội hoặc vùng lân cận.

Còn đối với thị trường thứ cấp, ông Tiến nhận định, dòng tiền dịch chuyển rõ rệt từ các sản phẩm đất nền kém thanh khoản sang phân khúc căn hộ đã bàn giao. Tính ổn định, khả năng cho thuê, chất lượng sống cùng pháp lý hoàn chỉnh đang là các yếu tố giúp căn hộ chuyển nhượng giữ vững sức hút.

Ông Tiến cho rằng, nếu đà phục hồi tiếp tục được duy trì trong những quý tới, căn hộ thứ cấp sẽ tiếp tục đóng vai trò trụ cột trong việc giữ nhịp thanh khoản cho toàn thị trường bất động sản năm 2025.

Nguyên nhân thứ hai khiến giá chung cư tăng là do nguồn cung khan hiếm. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property nhận định, thời gian qua, thị trường chưa có dự án mới nào thực sự được cấp phép ra hàng. Hầu hết, những dự án đang mở bán đều là hàng tồn, dự án cũ của các chủ đầu tư lớn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang thực sự ít ỏi. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn lớn.

Ngoài ra, theo ông Đính, nguyên nhân còn do cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Hệ quả dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở mất đi khả năng tiếp cận.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP. Invest cũng khẳng định, giá chung cư tại Hà Nội tăng thời gian qua xuất phát từ việc nguồn cung khan hiếm, trong bối cảnh các dự án đều ách tắc về vấn đề pháp lý.

Ngoài ra, theo ông, giá chung cư hiện tại phản ánh không đúng giá trị thật vì có những dự án sau khi tính toán các chi phí để chủ đầu tư triển khai như tiền thuê đất, nguyên vật liệu, nhân công… cũng không đến mức giá đó.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, còn một nguyên nhân nữa khiến giá nhà tăng cao là do các chi phí đầu vào hiện nay rất cao. Các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện nay, bao gồm: 25% chi phí đất đai, dự án càng gần trung tâm chi phí đất đai càng cao, vị trí vàng chiếm 40-50% giá thành, giá trị bất động sản.

Ngoài ra, chi phí thủ tục đầu tư chiếm khoảng 5-10% tổng chi phí, có thể đội lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài. Chi phí vốn chiếm khoảng 5-10%, ngoài ra còn có nhóm chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc) đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng.

Từ cơ cấu đầu vào này, giá chung cư được dự báo sẽ tiếp tục tăng cao và khó giảm.

Cách nào để hạ nhiệt?

Để giảm giá chung cư tại Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Các cơ quan chức năng chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch.

Về lâu dài, để ổn định giá nhà chung cư nói riêng và các sản phẩm nhà ở nói chung cần phải có sự tham gia quyết liệt từ phía Nhà nước. Trong đó, cần tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nêu ý kiến: Nhà nước cần ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại để xác định thời hạn thực hiện từng thủ tục hành chính, khuyến khích các sở, ban ngành, địa phương giảm tối đa việc yêu cầu bổ sung hồ sơ quá nhiều lần, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính.

Bên cạnh đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tập trung tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản để tăng nguồn cung nhà ở. Việc tăng nguồn cung sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung-cầu, quy luật cạnh tranh của thị trường.

Ông Châu cũng đề nghị các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán sản phẩm nhà ở, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, không neo giữ giá cao, tăng chiết khấu và có các chính sách khuyến mãi, hậu mãi nhằm kích cầu tiêu dùng trên thị trường, tạo dòng tiền và thanh khoản.

Doanh nghiệp bất động sản cũng cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân, giá vừa túi tiền phù hợp với thu nhập của người dân và tham gia phát triển nhà ở xã hội để có thể tiếp cận gói tín dụng ưu đãi.

Ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property cho rằng, chìa khóa cho việc "hạ nhiệ"’ giá bất động sản sẽ là các khu đô thị nhà ở xã hội tại những khu vực cửa ngõ Thủ đô. Khi các dự án này được hoàn thành, giá nhà tại Hà Nội sẽ giảm 30 - 40% so với hiện nay.

Theo ông Toản, Nhà nước nên chủ động sử dụng vốn ngân sách để phát triển nhà ở xã hội. Thậm chí, các cơ quan thực hiện có thể đặt mục tiêu lợi nhuận sang một bên và coi đây là khoản đầu tư công ích, thực hiện vì mục tiêu an sinh xã hội.