Tạo đột phá mới trong phát triển nhà ở xã hội

Kể từ khi gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, đà phát triển nhà ở xã hội đã chững lại, trong khi đó nhu cầu thực của người dân về nơi an cư lạc nghiệp hợp túi tiền vẫn còn rất lớn. Vừa qua, Ðảng và Nhà nước đã ban hành những chính sách quyết liệt phục hồi và phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19, trong đó có các ưu đãi phát triển nhà ở xã hội. Ðây là những tín hiệu lạc quan, nhưng cũng đặt ra nhiều vấn đề cần quan tâm để đẩy nhanh và tận dụng được hết nguồn lực ưu đãi này.

Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/1/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế-xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/1/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ chương trình sẽ là tâm điểm để các doanh nghiệp, người dân hướng tới, kỳ vọng tạo ra bước đột phá mới trong phát triển nhà ở xã hội.

Những tín hiệu lạc quan

Bất chấp những tác động từ đại dịch Covid-19 hơn hai năm qua, cũng như áp lực tăng giá vật liệu xây dựng gần đây, nhiều doanh nghiệp vẫn mạnh dạn đầu tư nhà ở xã hội. Ðơn cử, Tổng công ty Ðầu tư phát triển nhà và Ðô thị (HUD) đã sẵn sàng khởi công năm dự án với tổng diện tích sàn hơn 230.000 m2, gần 2.560 căn hộ. Ðồng thời, từ nay đến năm 2025, HUD xây dựng kế hoạch triển khai hàng loạt dự án nhà ở xã hội tại nhiều địa phương trong cả nước với khoảng 750.000 m2 sàn, tương đương với hơn 8.000 căn hộ, đưa tổng diện tích nhà ở xã hội do HUD đã và sẽ triển khai đến năm 2025 cán mốc khoảng một triệu mét vuông sàn, tương đương hơn 11 nghìn căn hộ.

Theo Chủ tịch Hội đồng thành viên HUD Nguyễn Việt Hùng, đến nay, đơn vị đã xây dựng hàng trăm nghìn mét vuông nhà ở xã hội, hầu hết các dự án nhà ở xã hội do Tổng công ty và các đơn vị thành viên đầu tư xây dựng tại các địa phương đều đã đưa vào sử dụng và được người dân đánh giá cao về chất lượng và môi trường sống với giá thành hợp lý. Ðơn cử dự án nhà ở xã hội Thanh Lâm-Ðại Thịnh 2, Mê Linh, Hà Nội có tổng số 1.030 căn hộ, diện tích từ 52 đến 69 m2, mức giá chỉ 8,3 triệu đồng/m2 (sau thuế) đã góp phần bảo đảm chỗ ở cho người dân, khẳng định vai trò và trách nhiệm của một doanh nghiệp nhà nước trong quá trình phát triển kinh tế-xã hội của đất nước.

Tương tự, từ đầu năm đến nay, Tổng công ty Viglacera đã khởi công hai khu nhà ở công nhân tại Khu công nghiệp Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh và Ðông Mai, tỉnh Quảng Ninh. Hai dự án khi hoàn thành sẽ cung cấp thêm 3.000 căn hộ cho người lao động là công nhân và chuyên gia trong các khu công nghiệp, bao gồm nhiều loại hình căn hộ từ một đến ba phòng ngủ có giá bán chỉ từ 7,1 triệu đồng đến 8,5 triệu đồng/m2, cùng tiện ích đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như: trung tâm y tế, trung tâm văn hóa, nhà trẻ, sân thể thao ngoài trời, siêu thị…, chất lượng dịch vụ hiện đại.

Với việc chủ động trong đầu tư xây dựng nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, Viglacera đã và sẽ góp phần thực hiện các chủ trương, chính sách của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhất là khi tình trạng công nhân thiếu chỗ ở ổn định đang ngày càng gia tăng theo tốc độ phát triển công nghiệp tại Việt Nam, qua đó thể hiện trách nhiệm của Viglacera với cộng đồng.

Mặc dù nhiều doanh nghiệp vẫn quyết tâm theo đuổi chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhưng thực tế còn nhiều vướng mắc khiến việc phát triển loại hình nhà ở nhu cầu thực này chưa đạt kỳ vọng, nhất là vấn đề về đất sạch và nguồn vốn hỗ trợ. Theo đó, quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội còn thiếu và bố trí chưa phù hợp; một số địa phương chưa thực hiện nghiêm việc dành quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, phát triển đô thị để xây dựng nhà ở xã hội; hầu hết chủ đầu tư đều lựa chọn và các địa phương đều cho phép dự án dưới 10 ha được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng hình thức nộp tiền dẫn tới tình trạng thiếu quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là các đô thị lớn.

Về nguồn vốn, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu phân tích thêm, từ sau khi gói tín dụng hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng kết thúc, việc phân bổ nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều hạn chế. Một số dự án chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do chủ đầu tư và người mua không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi. Ðó là chưa kể, về chính sách, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội được vay 70-85% vốn với lãi suất ưu đãi bằng 50% lãi suất ngân hàng thương mại (khoảng 5%). Nhưng trên thực tế, từ năm 2016 đến nay, nguồn vốn cấp bù lãi suất cho các ngân hàng không có cho nên doanh nghiệp vẫn phải vay mức 11% và không giảm giá bán nhà được.

Một bất cập khác được ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành (đơn vị chuyên xây dựng nhà ở giá rẻ) phân tích, Nghị định 100/NÐ-CP về phát triển quản lý nhà ở xã hội quy định cho phép tăng hệ số sử dụng đất 1,5 lần khi đầu tư nhà ở xã hội nhưng khi tăng lại không phù hợp quy hoạch được duyệt. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông tư số 20/2021/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Theo đó, từ đầu năm 2022, người vay vốn để mua, thuê mua nhà ở xã hội sẽ không còn được vay vốn tín dụng ưu đãi tại các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định, mà chỉ được vay vốn ưu đãi để “xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở”. Chính quy định này, khiến cơ hội sở hữu nhà ở của người nghèo, người thu nhập thấp và trung bình ngày càng xa vời.

Tiếp tục tháo gỡ khó khăn

Nhằm tạo đà bứt phá trong đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trong Nghị quyết số 11/NQ-CP, Chính phủ đã đề xuất những giải pháp cụ thể. Trong đó, có gói hỗ trợ 15 nghìn tỷ đồng thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội Việt Nam cho các cá nhân vay mua, thuê mua và cải tạo nhà ở với lãi suất 4,8%; hỗ trợ lãi suất 2% đối với các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ… nằm trong gói hỗ trợ khoảng 40 nghìn tỷ đồng. Hai gói hỗ trợ này được thực hiện trong hai năm 2022 và 2023, được kỳ vọng là bước đột phá góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội và các chính sách an sinh khác, nhưng cũng là một áp lực rất lớn vì phải triển khai trong vòng hai năm.

Chính sách tốt nhưng thực tế triển khai mới quan trọng, quyết định hiệu quả của các chương trình hỗ trợ. Theo chuyên gia kinh tế, TS Vũ Ðình Ánh, gói hỗ trợ bù lãi suất 2% rất có ý nghĩa trong bối cảnh các doanh nghiệp đã chịu tác động nặng nề suốt hơn hai năm qua do đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, để chương trình thật sự có hiệu quả, cần sự vào cuộc của cả hệ thống ngân hàng chứ không chỉ phó thác cho sự chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước hay việc thực hiện của Ngân hàng Chính sách xã hội nhằm đưa gói hỗ trợ đến đúng địa điểm, đối tượng cần trợ giúp. Kinh nghiệm từ gói hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng lần trước cho thấy sự tham gia của nhiều ngân hàng sẽ giúp tiến độ giải ngân nhanh hơn, tạo sự cạnh tranh, công khai, minh bạch, góp phần xóa cơ chế xin-cho trong việc giải ngân đến các đối tượng.

Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh Trần Quốc Dũng cho rằng, giải pháp tốt nhất để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội là nên cho phép doanh nghiệp được quyền lựa chọn phương án bố trí bằng đất tại khu vực phù hợp để phát triển nhà ở xã hội hoặc bằng tiền mà không phân biệt quy mô dự án đối với các khu đất do chủ đầu tư tự tạo lập. Về lâu về dài, Nhà nước tạo lập quỹ đất, quy hoạch và đầu tư hạ tầng bài bản, rồi giao cho cơ quan quản lý địa phương làm chủ đầu tư hoặc đấu giá các khu đất để xây dựng nhà ở xã hội. Câu chuyện này đã được áp dụng thành công tại một số quốc gia phát triển. Ðơn cử như Hàn Quốc, Chính phủ nước này đã thành lập một doanh nghiệp chuyên phát triển quỹ đất sạch cho phát triển nhà ở xã hội, thậm chí có hẳn một luật riêng để quản lý hoạt động của công ty này.

Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính chia sẻ, cần siết chặt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, tránh tình trạng như vừa qua vẫn ế ẩm một số dự án nhà ở xã hội do nằm quá xa trung tâm, không thuận tiện đi lại. Ðồng thời cũng siết chặt công tác thanh tra, kiểm tra việc nộp tiền phần quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội trong các khu đô thị xem có được sử dụng đúng mục đích để phát triển nhà ở xã hội không. Thực tế cho thấy, địa phương nào quan tâm đến người lao động thì nhà ở xã hội tại đó phát triển tốt và ngược lại. Vì vậy, cần xây dựng lại chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong việc đánh giá kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội hằng năm của các địa phương theo quy định.

Theo Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh Trần Hoàng Quân, Sở đã kiến nghị UBND thành phố xem xét rút ngắn tối đa quy trình và thời gian thông qua quá trình đầu tư nhà ở xã hội. Ðồng thời, xem xét đề xuất của các doanh nghiệp sử dụng hình thức “Chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội”. Theo đó, chủ đầu tư hoàn thành dự án nhà ở xã hội sẽ được cấp chứng chỉ có giá trị quy đổi tương ứng với quy mô dự án. Chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng chứng chỉ này, tạo ra một thị trường giao dịch chứng chỉ để tăng thu ngân sách (thuế thu nhập từ bán chứng chỉ), khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở xã hội và giúp các doanh nghiệp làm nhà thương mại mua chứng chỉ để hoàn thành nghĩa vụ cho dự án của mình. Tuy nhiên, việc áp dụng “Chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội” còn phải được điều chỉnh bằng luật vì chưa có quy định cho phép điều này.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Bùi Xuân Dũng đánh giá, mặc dù đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết liệt chỉ đạo nhưng việc phát triển nhà ở xã hội vẫn gặp một số khó khăn, vướng mắc, được quy định tại Luật Nhà ở và một số luật có liên quan khác. Do đó, thời gian tới, Bộ sẽ tập trung nghiên cứu trình cơ quan có thẩm quyền sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 cũng như các luật khác, trong đó nghiên cứu, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật, quy hoạch và quỹ đất liên quan đến nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Bên cạnh đó, để triển khai hiệu quả Nghị quyết số 11/NQ-CP, Bộ đã thành lập Tổ công tác liên ngành làm việc với một số địa phương; rà soát, kiểm tra việc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị tại các địa phương, bảo đảm theo đúng quy định; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, xử lý vi phạm pháp luật trong việc thực hiện các chính sách, chương trình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn…

Sau khi Nghị quyết số 43/2022/QH15 được ban hành, các địa phương đã khởi công bảy dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, với tổng số khoảng 23.965 căn. Trong quý III và quý IV năm 2022, Hà Nội dự kiến khởi công hai dự án nhà ở xã hội gồm 1.860 căn.