Đòn bẩy tài chính và chính sách tín dụng: Cơ hội an cư cho người trẻ

Nhu cầu nhà ở cao, giá cao gấp 20 lần thu nhập, sử dụng đòn bẩy tài chính đúng cách là chìa khóa giúp người trẻ sở hữu nhà trong bối cảnh hiện nay.

Giá nhà tại Hà Nội hiện cao gấp hơn 20 lần thu nhập trung bình của một hộ gia đình có hai lao động, khiến giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời. Trong bối cảnh đó, đòn bẩy tài chính trở thành “phao cứu sinh” nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro lớn nếu không được sử dụng đúng cách.

Đó là nhận định của nhiều chuyên gia tại hội thảo “Sử dụng đòn bẩy tài chính hiệu quả - Cơ hội an cư cho người trẻ,” được tổ chức ngày 26/6 tại Hà Nội.

Nhu cầu sở hữu nhà của người trẻ cao

Phát biểu tại hội thảo, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết nhóm người từ 22 đến 40 tuổi đang dần trở thành lực lượng mua nhà chủ lực, thay thế nhóm trung niên trước đây. Riêng tại Thành phố Hồ Chí Minh, có khoảng 1,6 triệu người trẻ đang có nhu cầu sở hữu nhà ở, tạo nên một nguồn cầu khổng lồ cho thị trường bất động sản.

“Nhu cầu sở hữu nhà của người trẻ tại Việt Nam đang đạt mức cao kỷ lục, cả về số lượng và tỷ trọng trong tổng số người mua nhà,” ông Hưng nhấn mạnh.

Tuy nhiên, giá nhà tại các đô thị lớn hiện ở mức rất cao, khoảng 3-4 tỷ đồng cho căn hộ 70m², khiến người trẻ phải mất tới 20-25 năm thu nhập mới có thể mua được nhà. Đây là tỷ lệ giá nhà so với thu nhập cá nhân thuộc nhóm cao nhất khu vực Đông Nam Á. Thực tế cho thấy, đa số các cặp vợ chồng trẻ ở đô thị với thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng vẫn phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình. Việc sở hữu nhà riêng trước tuổi 30 gần như là điều xa vời nếu không có sự hỗ trợ từ gia đình hoặc các gói vay ưu đãi.

Rào cản lớn nhất hiện nay là nguồn cung nhà ở phù hợp vẫn còn hạn chế, thủ tục đầu tư dự án bất động sản kéo dài, giá cả tăng cao vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân. Ngoài ra, mô hình thuê nhà dài hạn hay thuê mua linh hoạt chưa phổ biến khiến người trẻ khó chọn lựa phương án an cư phù hợp. Về mặt tài chính, lãi suất vay mua nhà thương mại vẫn ở mức khá cao, thời hạn vay ngắn, chưa đáp ứng được kỳ vọng của người trẻ muốn giảm áp lực trả nợ hàng tháng.

Ông Hưng cho biết ngân hàng sẵn sàng cho vay, nhưng người trẻ chỉ dám vay khi có các gói ưu đãi lãi suất thấp cố định 5%-6% trong giai đoạn đầu. Các khoản vay dài từ 20-30 năm cũng là yếu tố quan trọng để giảm áp lực tài chính cho người mua nhà trẻ tuổi.

Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu cũng cho biết giá căn hộ trung bình tại Hà Nội hiện dao động từ 70-80 triệu đồng/m², đồng nghĩa với việc một căn hộ 70m² có giá khoảng 5 tỷ đồng. Trong khi đó, thu nhập trung bình của một hộ gia đình hai lao động chỉ khoảng 21,4 triệu đồng/tháng, tương đương 256,8 triệu đồng/năm. Như vậy, tỷ lệ giá nhà/thu nhập tại Hà Nội đã lên tới 20 lần, thậm chí theo số liệu của Bộ Xây dựng, con số này còn cao hơn – gần 24 lần, trong khi mức lý tưởng toàn cầu chỉ vào khoảng 5–7 lần.

Nguyên nhân khiến nhà ở trở nên ngoài tầm với của phần đông người dân theo ông Hiếu là do nhiều yếu tố như bảng giá đất điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, chi phí đầu vào dự án tăng mạnh, thị trường phát triển lệch pha khi ưu tiên phân khúc cao cấp, cùng với đó là thủ tục hành chính rườm rà, hoạt động đầu cơ chưa được kiểm soát và nguồn vốn chính sách khó tiếp cận.

“Giá vật liệu, nhân công, tiền sử dụng đất tăng chóng mặt khiến giá nhà leo thang. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở xã hội và thương mại giá rẻ lại vô cùng khan hiếm,” ông Hiếu chỉ rõ.

Trong khi đó, chuyên gia tài chính Tiến sỹ Vũ Đình Ánh nhấn mạnh việc sử dụng đòn bẩy tài chính thông minh là chìa khóa giúp người trẻ bứt phá trong việc vay mua nhà.

Ông Ánh chỉ ra ba yếu tố quan trọng với người trẻ khi quyết định mua nhà là lựa chọn căn nhà phù hợp khả năng chi trả thay vì chạy theo kỳ vọng đầu tư. Chọn đối tác tài chính uy tín, tránh vay nóng hay tín dụng đen và có phương án tài chính hợp lý, quản lý tài chính cá nhân hiệu quả.

Ông Ánh cảnh báo nhiều người trẻ rơi vào vòng xoáy nợ do vay ngân hàng rồi phải vay nóng bên ngoài trả nợ khi không xoay kịp dòng tiền. Do đó, việc lựa chọn khoản vay phù hợp và quản lý tài chính cá nhân là kỹ năng sống còn trong hành trình mua nhà.

Dòng vốn tín dụng được hướng vào phân khúc nhà ở giá rẻ

Về phía chính sách, bà Hà Thu Giang - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết ngành ngân hàng đã có nhiều giải pháp hỗ trợ người trẻ tiếp cận nhà ở. Ngân hàng Nhà nước ban hành các thông tư để tạo dư địa tín dụng, hướng dòng vốn ưu tiên vào phân khúc nhà ở giá rẻ, phối hợp chặt với Bộ Xây dựng triển khai theo chỉ đạo của Chính phủ và Thủ tướng.

Hiện có 9 ngân hàng tham gia gói tín dụng 145.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn từ 1,5%-2% so với bình thường, mức lãi suất cho vay thấp nhất hiện là 5,9%/năm. Đặc biệt, người trẻ dưới 35 tuổi được hưởng ưu đãi lãi suất thấp hơn 2% trong 5 năm đầu và thấp hơn 1% trong 10 năm đầu so với lãi suất bình quân nhóm ngân hàng lớn.

“Thế hệ trẻ là nguồn lao động chủ lực, tạo điều kiện để họ mua nhà là rất cần thiết. Vấn đề khó nhất là tìm dự án có giá phù hợp khả năng chi trả của người trẻ,” bà Giang nói và cho biết sự phối hợp với các địa phương cùng đòn bẩy tín dụng ngân hàng sẽ giúp người trẻ sớm ổn định cuộc sống.

Đồng hành cùng khách hàng trẻ, Agribank đã triển khai chương trình cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội dành cho người trẻ dưới 35 tuổi, quy mô 10.000 tỷ đồng từ tháng 5/2025 đến cuối 2030. Lãi suất ưu đãi 6,1%/năm, kỳ hạn vay tối đa 15 năm, thủ tục đơn giản và cho vay tới 100% nhu cầu vốn, cho phép dùng chính căn hộ mua làm tài sản thế chấp.

Đến nay, chương trình đã giải ngân gần 1.600 tỷ đồng cho 710 khách hàng trẻ tuổi. Bà Đặng Thu Thủy, Phó Trưởng Ban Khách hàng cá nhân Agribank nhận định sản phẩm này giúp người trẻ có thu nhập trung bình - thấp dễ dàng sở hữu nhà, tăng động lực phát triển sự nghiệp và ổn định cuộc sống lâu dài tại đô thị.

Mặc dù vậy, chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu kỳ vọng chương trình 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội sẽ được triển khai tốt hơn để tháo gỡ phần nào khó khăn. Tuy nhiên, cần tính đến các kênh cho vay thương mại vì không thể trông chờ mãi vào ưu đãi. Người dân khi vay mua nhà phải đặc biệt cân nhắc khả năng trả nợ, tránh ‘đu đỉnh’ bất động sản. Đừng vội vàng mua nhà nếu thu nhập chưa đủ vững, đừng vay 100 đồng mà mỗi tháng phải trả tới 70 đồng cả gốc lẫn lãi, đó là ngưỡng vỡ nợ rồi,” ông Hiếu nhấn mạnh.

Ông Hiếu cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước tăng cường hoạt động chấm điểm tín dụng cá nhân nhằm nâng cao ý thức vay trả và giảm rủi ro nợ xấu hệ thống./.