Chuyên gia: Gỡ các ‘nút thắt’ pháp lý để lành mạnh thị trường BĐS

Nhận định thị trường bất động sản vẫn đang trong giai đoạn “chờ thời” do chịu chi phối lớn bởi lạm phát và địa chính trị trên thế giới, nhất là rào cản về pháp lý, dẫn tới khan hiếm nguồn cung, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng Chính phủ cần có giải pháp “gạn đục, khơi trong” để điều tiết cung-cầu bằng cơ chế chính sách cũng như khơi thông nguồn vốn.

“Cung” không gặp “cầu” – thị trường ngưng trệ

Trải qua 2 năm dịch bệnh (dịch COVID-19) kéo dài, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều diễn biến thăng trầm. Trong số đó, một số loại hình phản ánh rõ nhất sự tăng-giảm nguồn cung và nhu cầu tìm kiếm trên google trend là đất nền, chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng…

Đơn cử như về đất nền – từng 5 lần gây “sốt” trong vòng 30 năm qua, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2022, thị trường này đã hạ nhiệt so với cùng kỳ năm 2021, nhưng mức độ tăng giá vẫn cao hơn so với thời kỳ trước dịch.

Trong khi đó, nhu cầu của khách hàng về bất động sản nghỉ dưỡng trong 2 năm qua lại giảm mạnh, bởi tâm lý “chờ thời.” Theo ông Quốc Anh, nguyên nhân dẫn tới sự “ách tắc” của loại hình bất động sản “hưởng thụ” này là do khung pháp lý đang trong bối cảnh “3 chưa.”

Đó là chưa có khái niệm cụ thể về bất động sản du lịch trong các văn bản pháp lý ngành xây dựng và kinh doanh bất động sản; chưa quy định chế tài cụ thể về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện cam kết lợi nhuận khi chào bán các sản phẩm trong các dự án bất động sản du lịch; chưa công nhận quyền sở hữu hợp pháp (sổ hồng) cho nhà đầu tư thứ cấp với hầu hết các sản phẩm ở thời điểm hiện tại.

Tương tự, loại hình căn hộ chung cư hiện cũng đang gặp khó bởi nguồn cung khan hiếm, dẫn đến việc giá bất động sản bị đẩy lên cao. Thực tế này đang là nỗi lo ở nhiều địa phương, nhất là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, các dự án chung cư dường như vẫn “dậm chân tại chỗ.”

Có chung quan điểm, tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ quốc gia, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng hiện nay nhiều dự án bất động sản vẫn đang gặp vướng mắc về pháp lý khiến nguồn cung bị ảnh hưởng.

Thực tế hơn hai năm qua cho thấy nguồn cung căn hộ chỉ tăng 2% (theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh), trong khi nhu cầu tăng tới 35%. “Điều này chứng tỏ cung – cầu không gặp nhau, dẫn tới giá bán bị đẩy lên cao. Bình quân giá căn hộ đã tăng 18% trong hai năm vừa qua,” ông Lực nói.

Bên cạnh đó, nhiều bộ luật liên quan đến đất đai, nhà ở, bất động sản còn chồng chéo như: Luật Đất đai và Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Kinh doanh bất động sản … gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Trong khi đó, Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017, nhưng quá trình triển khai gặp nhiều vướng mắc do bất cập với thực tế.

Ngoài ra, việc siết tín dụng bất động sản và kiểm soát chặt chẽ hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng khiến thị trường ngưng trệ vi thiếu dòng tiền đầu tư, triển hai các dự án dang dở hoặc mới,… dẫn tới việc “cung” không theo kịp “cầu.”

Cần “gỡ rào” pháp lý, “khơi thông” nguồn vốn

Trước thực trạng nêu trên, tiến sĩ Cấn Văn Lực nhấn mạnh trong bối cảnh hiện nay, yếu tố quan trọng để giúp thị trường bất động sản “khỏe mạnh,” là tính minh bạch của thông tin về thị trường, dự án…

Tiếp theo là pháp lý. Ông Lực nhận định nếu pháp lý được tháo gỡ thì sẽ có hàng nghìn dự án bất động sản được giải tỏa, kéo theo đó sẽ có hàng tỷ USD đóng góp cho sự phát triển kinh tế-xã hội. Đây thực sự là yếu tố cần cân nhắc sau 2 năm thị trường chịu ảnh hưởng bởi dịch bệnh.

Để giải quyết được thực trạng trên, ông Lực bày tỏ mong muốn Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ sớm được sửa đổi, hoàn thiện. Bởi lẽ, đây là 3 bộ luật “đinh” quyết định tới sự phát triển của thị trường bất động sản.

Yếu tố quan trọng khác là vấn đề quy hoạch. “Đây là vấn đề rất đáng quan tâm, bởi việc quy hoạch ở Việt Nam chúng ta hiện vẫn chưa tốt,” ông Lực lưu ý.

Cuối cùng là vấn đề tài chính (liên quan tới thuế, phí; các dòng vốn đầu tư vào bất động sản…). Riêng với dòng vốn vào bất động sản, ông Lực đánh giá trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua có sự phát triển “nóng.” Nhiều ngân hàng đã hết dư địa. Kỳ vọng trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục nới room tín dụng cho một số ngân hàng cũng như “khơi thông” nguồn vốn cho bất động sản.

Bên cạnh đó, theo ông Lực, về lâu dài Việt Nam cũng nên đánh thuế bất động sản vì một thị trường lành mạnh và để theo thông lệ quốc tế, không thể “một mình một chợ.” Đây cũng là cách để phân bổ thu nhập cho nền kinh tế và giảm việc đầu cơ.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng nhấn mạnh muốn thị trường bất động sản thực sự phát triển “khỏe mạnh,” trước tiên cần có dòng vốn dồi dào, đi cùng với đó là thông tin về quy hoạch cần phải minh bạch.

Đặc biệt, Chính phủ cần có hướng điều tiết cung-cầu, “mở khóa” cho các dự án đang bị “trói” bằng cơ chế chính sách để các dự án này sớm hoạt động trở lại, góp phần giải quyết thách thức rất lớn hiện nay là khan hiếm nguồn cung./.